Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета

РЕКОНСТРУКЦИЯ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ОСОБЕННОСТИ

РЕГИСТРАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА

План

Новый объект или реконструкция?

Парадоксы регистрации

Последствия "самоволки"

Пристройка или самостоятельный объект

Права инвесторов на реконструированные объекты

Ситуации, возникающие при строительстве, реконструкции и ремонте объектов недвижимости, многообразны, тем не менее их правовые последствия полностью определены законом. Изучение и сопоставление различных отраслей законодательства и разъяснения высших судебных инстанций должны помочь владельцам недвижимости реализовать нормы права, а государственным и муниципальным органам - их правильно применять.

Новый объект или реконструкция?

В соответствии с п. 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГСК РФ) строительство - это создание нового объекта капитального строительства (в том числе на месте сносимого), а реконструкция - это изменение параметров объектов (в частности, этажности и площади <*>). Закон г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве" также определяет строительство как комплекс работ по созданию нового градостроительного объекта, а реконструкцию - как комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта.

Сложившаяся практика реализации проектов "реконструкции со сносом" не означает наличия особого вида строительства. В этом случае "реконструируемый" объект сносится, а на его месте строится (создается) новый объект.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", достройка, перестройка и перепланировка также относятся к изменениям архитектурного объекта.

Характеристику капитального ремонта можно найти, в частности, в Ведомственных строительных нормах (ВСН) 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.88 N 312. Согласно ВСН при капремонте могут осуществляться: улучшение планировки объекта, перепланировка квартир, устройство балконов, лоджий и эркеров, оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка и переустройство жилого помещения являются работами, после которых требуется внесение изменений в технический паспорт. Соответственно переустройство или перепланировка тоже лишь изменяют характеристики квартиры, а не влекут создание нового объекта.

Главой VII Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (в ред. от 31.12.2005) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" для данных особых объектов недвижимости предусмотрен и особый вид строительных работ - ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия (консервация, ремонт, реставрация, приспособление для современного использования). Одновременно ст. 47 данного Закона предусмотрена возможность воссоздания утраченного объекта культурного наследия. Совершенно очевидно, что в случае проведения работ по сохранению памятника происходит изменение его характеристик как объекта недвижимости, а при воссоздании - строительство нового объекта.

Как установлено ст. 55 ГСК РФ, окончание строительных работ оформляется разрешением на ввод в эксплуатацию, на основании которого производится:

- постановка на государственный кадастровый учет построенного объекта

- либо внесение изменений в документы государственного кадастрового учета реконструированного объекта.

Итак, законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ - реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.

Следовательно, правовая оценка строительных работ зависит от их результата:

- либо прекращение права на объект недвижимости (гибель вещи - п. 1 ст. 235 ГК РФ) и создание нового объекта;

- либо изменение объекта (естественно, без прекращения права на него).

Одновременно различные строительные работы объединяет общий порядок оформления. Для нового строительства, реконструкции, капитального ремонта необходимы:

- разрешение на их выполнение (ст. 55 ГСК);

- акт приемки заказчиком (в случае привлечения подрядчика по договору строительного подряда, ст. 753 ГК РФ);

- разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГСК).

Так, в соответствии со ст. 740 ГК РФ предметом договора строительного подряда является обязательство заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы - реконструкцию, капитальный ремонт. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта (ст. 753 ГК РФ).

Для переустройства и перепланировки жилого помещения также нужно решение о согласовании этих ра

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать