Методы оценки недвижимости 3

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

ГОУ ВПО «РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

им. Г. В. ПЛЕХАНОВА»

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА «ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ГОРОДСКИМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ»

РЕФЕРАТ

на тему: «Методы оценки недвижимости»

Руководитель: Севостьянов Анатолий Васильевич

Выполнил:

Студент 1 курса,

Миронов Александр Анатольевич, гр.№714

Оценка реферата:

Москва, 2009 г

Оглавление

1Введение. 3

2Теоретическая основа. 3

2.1Понятие недвижимости. 3

2.2Оценка недвижимости: общие определения. 4

2.3Описание процесса оценки. 6

2.4Базисы оценки. 8

3Классификация методов оценки. 11

3.1Нормативные методы.. 12

3.2Затратные методы.. 15

3.2.1Методы балансовой стоимости. 15

3.2.2Методы восстановительной стоимости. 16

3.2.3Методы замещения. 19

3.3Сравнительные (аналоговые) методы.. 20

3.3.1Метод восстановительной стоимости по аналогам.. 20

3.3.2Метод сравнения. 22

3.3.3Метод инвестиций. 24

3.4Доходные и другие (комбинированные) методы.. 26

3.4.1Показатель доходности (ставка капитализации)27

3.4.2Метод капитализации прибыли. 29

3.4.3Метод приведенного чистого дохода. 31

3.4.4Метод подрядчика. 34

3.4.5Метод остатка. 35

3.4.6Метод предпринимательской оценки. 37

4Заключение. 39

5Список литературы.. 40

[6]

Практика показывает, что при подобном накоплении влияния учитываемых Rфакторов исходное значение безрисковой ставки Y₀ может возрастать более чем вдвое. О реальных соотно­шениях таких ставок можно, в частности, судить, сравнивая данные о ставках капитализации для стран с различной степенью состояния экономики и развития рыночных механизмов, с раз­личной социально-политической стабильностью.

3.4.2 Метод капитализации прибыли

В методе капитализации прибыли (МКП) искомая стоимость недвижимости оценивается, как в методе инвестиций (МИ) — на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собствен­ника. Отличительная же особенность МКП заключается в специ­фических способах определения стоимости аренды, формирую­щей искомый оценщиком чистый доход собственника.

МКП применяется для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование, например для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и др. То есть при использовании метода капитализа­ции прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).

Так, в МКП оценка стоимости аренды для объектов спе­циального регулирования основывается на информации о получаемой предприятием прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивается как некоторая функция оборота минус расходы на закупки и некоторые другие затраты (кроме ренты).

Далее эту прибыль можно разделить на две части:

1) вознаграждение арендатору за его предпринимательский риск;

2) плата за недвижимость, т.е. собственно искомая величина арендной платы.

Исходным в МКП является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов платить.

Итак, мы видим, что размер прибыли, получаемой предпринимателем, непосредственно влияет на его возможности платить большую или меньшую арендную плату. Следовательно, на основе информации о прибыли и типе бизнеса с помощью МКП можно получить достаточно реалистичную оценку возможной ставки арендной платы и капитализированную стоимость бизнеса. Причем, как отмечают специалисты, в ряде случаев результаты могут быть более достоверными, чем при использовании прямого метода сравнения.

Сложность состоит в том, чтобы на основе доступных оцен­щику бухгалтерских данных определить чистую прибыль предприятия, часть которой затем и пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три последних года. Если сравнивается несколько предприятий с похожими видами деятельности, то предпочте­ние при поиске необходимой информации о прибылях рекомендуется отдавать тому предприятию, у которого постоянно возрастают оборот и чистая прибыль.

Оценщик должен рассматривать отчетные данные крити­чески, понимать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т. п. Кроме того, цена фирмы (и прибыль) во многом может зависеть от таких субъективных факторов, как, например, личность владельца или управляющего, репутация ведущих специалистов.

3.4.3 Метод приведенного чистого дохода

Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли (МКП).

Характерным для МПЧД является учет динамики процес­сов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономи­ческих условий и выбора производственно

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать