Ипотечный брокеридж

В условиях кризиса увеличивается роль посредников при совершении сделки. Это коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие финансовую услугу, которая называется кредитным брокериджем. В данной статье рассматриваются некоторые вопросы, связанные с деятельностью ипотечного брокера – разновидностью кредитного брокериджа.

Выражение "ипотечный брокер" широко используется в деловом общении, однако не установлено в действующем российском законодательстве.

В переводе с английского языка broker – посредник при совершении сделки, brokerage – посредничество.

При этом само понятие "брокер" российскому законодателю известно. В законодательстве Российской Федерации понятие "брокер" встречается в четырёх значениях:

В пункте 2 статьи 8 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27.11.1992 № 4015-1 определено понятие страхового брокера, согласно которому страховые брокеры - постоянно проживающие на территории Российской Федерации и зарегистрированные в установленном законодательством Российской Федерации порядке в качестве индивидуальных предпринимателей физические лица или российские юридические лица (коммерческие организации), которые действуют в интересах страхователя (перестрахователя) или страховщика (перестраховщика) и осуществляют деятельность по оказанию услуг, связанных с заключением договоров страхования (перестрахования) между страховщиком (перестраховщиком) и страхователем (перестрахователем), а также с исполнением указанных договоров (далее - оказание услуг страхового брокера). При оказании услуг, связанных с заключением указанных договоров, страховой брокер не вправе одновременно действовать в интересах страхователя и страховщика.

Таможенный кодекс регламентирует деятельность таможенного брокера (представителя). На основании пункта 2 статьи 139 Таможенного кодекса РФ таможенный брокер (представитель) совершает от имени декларанта или других заинтересованных лиц по их поручению таможенные операции.

Закон РФ "О товарных биржах и биржевой торговле" от 20.02.1992 № 2383-1 в пункте 1 статьи 10 называет биржевыми посредниками брокерские фирмы, брокерские конторы и независимые брокеры.

В статье 3 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" от 22.04.1996 № 39-ФЗ содержится регламентация брокерской деятельности на рынке ценных бумаг. В частности, согласно пункту 1 статьи 3 Закона "О рынке ценных бумаг" брокерской деятельностью признается деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами от имени и за счет клиента (в том числе эмитента эмиссионных ценных бумаг при их размещении) или от своего имени и за счет клиента на основании возмездных договоров с клиентом. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий брокерскую деятельность, именуется брокером.

Понятие кредитного или ипотечного брокера законодательством не установлено, однако объединяющей чертой всех урегулированных на законодательном уровне брокеров в различных сферах хозяйственной деятельности является их посредническая функция.

Полагаю, что на отношения, в которых участвует посредник, определённым образом влияют особенности кредитного договора.

Во-первых, кредитором в кредитном договоре может выступать только банк или иная кредитная организация.

Во-вторых, кредитный договор не является публичным договором. Согласно пункту 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ публичным договором признаётся договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Очевидно, что не выполняется условие, согласно которому можно было бы квалифицировать кредитный договор в качестве публичного договора, - банк не заключает кредитные договоры с каждым, кто к нему обратится.

Прежде чем потенциальный заёмщик сможет заключить кредитный договор, он должен доказать банку, что в состоянии возвратить кредит. Для этого ему необходимо представить массу всевозможных документов, как правило, справки о доходе, об имеющемся у него имуществе, а также информацию о своих расходах и проч.

Согласно пункту 1 статьи 821 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Поэтому банк при заключении кредитного договора стремится досконально проверить платежёспособность будущего заёмщика, а также зачастую настаивает на регулярной проверке финансово-хозяйственной деятельности заёмщика.

В связи с наступлением мирового финансового кризиса банки существенно ужесточили требования к потенциальным заёмщикам. Так, по информации сайта РБК, на принятие решения о выдаче или невыдаче кредита могут влиять такие факторы, как наличие у потенциального заёмщика - физического лица профильного высшего образования, репутация компании-работодателя, информация о состоянии отрасли, например, металлургические и строительные компании планируют масштабные сокращения штатов и зарплат и некоторые уже приступили к реализации этих планов.

В связи с этим многократно возрастает риск неполучения кредита по причине несоблюдения фор