Польщикова А.Е.
Договор найма специализированного жилого помещения достаточно новый вид договора в жилищном праве. В настоящее время существует 7 видов жилых помещений относящихся к специализированному жилищному фонду. Глава 10 раздела IV Жилищного Кодекса РФ [1] впервые вводит на федеральном уровне комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. В прежнем законодательстве выделяли только служебные помещения и жилые помещения в общежитиях, после также стали выделять фонд жилья для временного поселения.
Данный вид договора малоизучен в теории жилищного права, в сравнении, например, с договором социального найма. В связи с чем, целью нашего исследования стало изучение правовой природы, сущности и содержания договорных отношений, возникающих при предоставлении и использовании специализированных жилых помещений, а также практические проблемы их реализации. Достижению поставленной цели способствовало решение таких задач, как исследование основных гражданско-правовых характеристик договора найма специализированного жилого помещения, а также исследование существенных условий данного договора. Объектом исследования является договор найма специализированного жилого помещения.
3 Статья выполнена при финансовой поддержке внутривузовского гранта БелГУ № ВКАС 36-07 2007г.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). Следуя обязанности закрепленной в п.8 ст.100 ЖК РФ Правительство РФ утвердило типовые договоры найма специализированных жилых помещений [2].
Правоотношения, возникающие из этого договора, как правило, носят срочный характер, но истечение этого срока определяется не годами или месяцами, а указанием на событие (окончание учебы, увольнение со службы и т.п.). Из договора найма специализированного жилого помещения возникает право владеть и пользоваться помещением, которое вместе с тем значительно уже по содержанию, чем право, возникающее из договоров социального или коммерческого найма. В то же время при регулировании содержания правоотношений, возникающих из договора найма специализированного жилого помещения, законодатель использует отсылку к нормам о договоре социального найма (например, к статье 65, к частям 3 и 4 статьи 67 и к статье 69 ЖК РФ).
Определенное сходство между коммерческим, социальным наймом и наймом специализированного жилого помещения требует выяснения их соотношения. Представляется, что, в сущности, они представляют собой три разновидности договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ). К договору социального найма нормы главы 35 ГК РФ подлежат применению в силу прямого указания статьи 672 ГК. В свою очередь, возможность субсидиарного применения гражданского законодательства (в том числе главы 35 ГК РФ) к отношениям, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения, заложена в статье 7 ЖК РФ [3].
Положения ЖК РФ о договоре найма специализированного жилого помещения подлежат применению ко всем видам специализированного жилья за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельной категории граждан (ст.98 ЖК РФ).
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется. В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ. Обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения установлена п.7 ст.100 ЖК РФ. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон.
Права нанимателя специализированного жилого помещения ограничены, он не вправе осуществлять обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдавать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.
В пункте 3 ст. 100 ЖК РФ содержится норма том, что в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон. На наш взгляд, это норма не несет большой смысловой нагрузки. Ведь ни один договор нельзя заключить, не определив его предмет, а так же — права и обязанности сторон. Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в п.3 перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения. Однако такого договорного условия, как «права и обязанности сторон» вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т.п., причем все они понимаются сквозь
Одними из наиболее популярных услуг на рынке IT-технологий являются создание и продвижение лендингов. Они способны положительно влиять на деятельность любого бизнес-проекта в интернете. Судя по многочисленным отзывам, заказавшие создание лендингов люди ни разу не пожалели о потраченных деньгах. Они вложили в будущее, которое неразрывно связано с интернетом. Всё больше и больше предпринимателей обращаются к услугам разных агентств, веб-студий, чтобы заказать создание лендинга у профессионалов.