Договор как форма регулирования аренды земли в Украине

Бердников Евгений Сергеевич, преподаватель кафедры аграрного, земельного и экологического права Одесской национальной юридической академии

Основным документом, регламентирующим отношения арендатора с арендодателем земельного участка, является договор аренды.

Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется, помимо прочего, особой гибкостью этой правовой формы, в которую могут облекаться различные по своему характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами, он может создавать права, но не обязанности; в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор [1].

Вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионный характер. Одни авторы относят его к разновидностям договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма [2].

По мнению других авторов, договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, вещей, находящихся в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды земли значительно шире, он используется для опосредования не только имущественных, но и земельных отношений, и имеет своей целью в первую очередь опосредование земельных отношений. В данной сфере договор имущественного найма не приемлем [3].

Высказано суждение, согласно которому договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма [4].

По мнению М.В. Шульги договор аренды земельного участка – земельно-правовой. Его правовой основой являются ст. 8 Земельного кодекса, отдельные положения соответствующих Указов Президента Украины, а также постановления Кабинета Министров Украины от 17 марта 1993 г. «О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды», других нормативных актов. К тому же, надо заметить, что Закон Украины «Об аренде государственного имущества» (ст. 4) не включает землю в число объектов аренды, следовательно, он не рассчитан на земельные арендные отношения [5].

Земельно-правовой характер названного договора предопределяется сущностью и особенностями земли как объекта договора. Хотя земля в известной мере по действующему законодательству и включена в гражданский оборот (в пределах, установленных законом, допускаются, например, сделки с землей, в частности, аренда земли), данный природный ресурс не является имуществом в общепринятом понимании. Она выступает, прежде всего, важнейшим элементом экосистемы, неотъемлемой частью окружающей природной среды. Ее функционирование осуществляется по законам естественного развития. Природное происхождение земли предопределяет наличие ряда специфических признаков, которые ей присущи: непотребляемость, неуничтожимость, локализованность земельных участков по месту расположения и пр. Земля, будучи главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственно-операционным базисом в других отраслях народного хозяйства, не только играет экономическую роль в жизни общества, но и выступает особым видом природного богатства, представляет собой самостоятельную социальную ценность. Конституция Украины (ст. 14) относит землю к основному национальному богатству, которое находится под охраной государства.

Охранительный аспект при использовании земли (в том числе и на условиях аренды), то есть его экологическая направленность, приобретает особую значимость и актуальность. На субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность в процессе арендного использования земли, земельный кодекс (ст. 45) возлагает обязанность предусматривать и осуществлять меры по предотвращению отрицательного влияния на сельскохозяйственные, лесные и другие угодья за пределами переданных им в собственность или предоставленных в пользование земельных участков. А при невыполнении требований природоохранного режима использования земель в отношении виновных субъектов ст. 115 Земельного кодекса предусматривает наступление неблагоприятных правовых последствий.

Специфика земли как объекта аренды обусловливает еще то, что контроль за рациональным использованием и охраной арендованной земли осуществляет не только арендодатель, например, коллективный или частный собственник, но и государство в лице уполномоченных органов.

Специфические характеристики земли как одного из основных компонентов природы предопределяют и другие особенности арендных отношений в сфере землепользования.

Все вышеизложенное свидетельствует, что договору аренды земли присущ как гражданско