Правовые вопросы развития отношений арендного землепользования в Украине

Бердников Евгений Сергеевич, преподаватель кафедры аграрного, земельного и экологического права Одесской национальной юридической академии

Возрождение арендных отношений в сфере землепользования в современной Украине берет свое начало еще с советского периода. Примерный Устав колхоза, принятый IV Всесоюзным съездом колхозников 25.03.88 г. [1], закрепил право колхоза по решению общего собрания арендовать или передавать земельные участки в аренду членам колхоза, другим кооперативам, государственным предприятиям, а также отдельным гражданам.

Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7.04.89 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР», утвержденный Законом СССР от 31.07.89 г. [2] положил начало формированию нормативной базы в сфере арендного землепользования, признанию земли в качестве объекта договора аренды, способствовал ее постепенному возвращению в гражданский оборот. Указ определял аренду как «срочное и возмездное хозяйственное пользование» и устанавливал, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты. С этого времени аренда земли могла применяться в сельскохозяйственном производстве, промышленности, строительстве, на транспорте и в других отраслях народного хозяйства. Арендодателями земли могли быть государственные органы, а в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и союзных республик – также первичные землепользователи. Арендаторами признавались совхозы, колхозы и другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия (организации), в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также гражданин или группа граждан. Указ в качестве разновидности аренды земли выделял внутрихозяйственную аренду, отношения вытекающие из которой приобрели некоторые черты, схожие с вытекающими из договора контрактации. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, признавался договор аренды.

Постановление Совета Министров СССР от 7.04.89 г. «Об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР» [3]. Предусмотрело в качестве практических мер по развитию арендных отношений систематическое проведение инвентаризации земель, выявление в хозяйствах пустующих и нерационально используемых земельных угодий в целях передачи их в аренду.

На рубеже 80-х – 90-х годов союзным и украинским законодательством были сформулированы такие свойства арендных отношений как:

- их договорное регулирование (на началах добровольности и полного равноправия сторон, с возможностью заключения на конкурсной основе);

- вправо арендатора использовать для собственных нужд имеющиеся на арендованном земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф и водные объекты;

- право арендодателя требовать изменения или расторжения договора при ухудшении по вине арендатора земельных угодий, снижении плодородия почв, исключении в течение длительного времени арендованных земель из оборота;

- право арендатора, надлежащим образом исполняющего принятые на себя по договору обязанности, по истечении срока договора на его возобновление;

- возможность автоматического продления договора аренды по окончании срока его действия при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении;

- преимущественное право на заключение договора аренды членов семьи арендатора, совместно с ним проживавших и работавших;

- в случае смерти арендатора переход прав аренды к одному из наследников, проживавших и работавших с ним до его смерти;

- возможность работников (членов колхоза) обжаловать в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов необоснованный отказ в предоставлении земли совхозом, колхозом или другим землепользователем;

- право исполнительных комитетов районных (городских) Советов народных депутатов изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных предприятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду и некоторые др.

С развитием процессов реформирования отношений собственности в стране, суверенизации гражданского и земельного законодательства договор аренды земли приобретал все больше гражданско-правовых черт, позволивших ряду авторов [4] признать его в качестве разновидности договора имущественного найма. Такая точка зрения нашла свое закрепление и в судебной практике [5]. В тоже время, не смотря на очевидную прогрессивность, ее реализация не была последовательной и имела ряд негативных последствий, связанных с недооценкой роли земли как природного объекта, важнейшей социальной и экологический ценности, что справедливо отмечалось авторами [6]. Ярким примером упрощенного подхода к нормативному регулированию отношений аренды земли явились Постановление Совета Министров УССР от 10.04.91 г. «О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды)» и сменившее его Постановление Кабинета Министров Украины от 17.03.93 г., не закрепившие экологических требований к аренде земли, и поверхностно обозначившее существенные условия данного договора.

До принятия Закона Украины «Об аренде земли» от 6.10.98 г. основными нормативными актами, регулирующими отношения, связанные с арендой земли являлись Земельный и Гражданский кодексы Украины. Следует отметить, что указанные кодексы в основе своей несли черты старого союзного законодательства и не могли в полной мере удовлетворить объективные общественные потребн