Договор аренды нежилого помещения: гражданско-правовая характеристика

Введение

Актуальность. Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).[1]

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.[2]

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.[3]

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом. Над данной проблемой работали такие известные исследователи, как: В.В. Витрянский, М.И. Брагинский, В.А. Беленков, Н.Д. Егоров, О. Козырь и др.

Цель работы – исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством.

Исходя из цели, автором выделены следующие задачи:

Анализ нормативно-правовых актов и теоретических источников;

Дать общую характеристику основным понятиям, используемым в исследовании договора аренды недвижимого имущества;

Изучение судебной практики по исследуемому вопросу;

Определение особенностей содержания договоров аренды жилого и нежилого помещения; выявить проблемы в использовании договора аренды в каждом случае;

Предложение возможных способов устранения законодательных пробелов.

Объект исследования - гражданско-правовые отношения в области аренды недвижимого имущества.

Предмет – особенности договора аренды жилого и нежилого помещения.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще– и частнонаучные методы, метод анализа, сопоставления, синтеза.

Все указанное и определило структуру выпускной квалификационной работы, которая включает введение, две главы, заключение и список литературы.

Глава I. Общая характеристика договора аренды недвижимого имущества

1.1. Понятие и правовое регулирование недвижимого имущества как предмета договора аренды

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения нед