Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

.

ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Согласно ст. 2 Закона о государственной реги­страции прав государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтвер­ждения государством возникновения, ограниче­ния (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единст­венным доказательством существования зарегистрированного права. За­регистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения со­ответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав, согласно ст. 9 Закона о регистрации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ — территория, на кото­рой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистра­ционные округа создаются субъектами Российской Федерации в грани­цах, как правило, совпадающих с границами административно-террито­риальных единиц.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответст­вующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересо­ванным лицом в суд, арбитражный суд.

1 СЗ РФ. 2000. №37. Ст. 3718.

См., например, Обзор практики разрешения споров, связанных с примене­нием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое Имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС от !6 февраля 2001 г. № 59) // Вестник ВАС РФ. 2001. №4. С. 19-33; Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информа­ционное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61) // Вестник ВАС РФ. 2001. №5. С. 96-108.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (зе­мельный участок) может рассматриваться одновременно и в качестве правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих обще­ственные отношения по поводу признания и подтверждения специаль­но уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По своей сущности эти отноше­ния имеют преимущественно административно-правовой характер. Со­держание их заключается в том, что исполнительные органы государ­ственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экс­пертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановле­нии, или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отно­шениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, по­скольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, пра­вовой режим которого определяется указанными отраслями законода­тельства.

Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступле­ние определенных юридических последствий, непосредственно сопря­женных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав: договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п, 3 ст. 433 ГК РФ); право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты госу­дарственной регистрации вступает в силу обременение права на недви­жимость: аренда, сервитут и т. п. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижи­мость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изме­няются и прекращаются права на недвижимость, в частности на земель­ные участки. Принципиально важным последствием государственной ре­гистрации является то, что этот акт закон признает единственным дока­зательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимость в качестве пра­вового института и юридического акта ориентирована на решение сле­дующих задач:

— обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к ДРУ" тому, в частности в сфере оборота земельных участков;

— создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка;

— обеспечение доступности сведений о зарегистрированных пр