Право общей собственности в многоквартирном доме

С введением новейшего законодательства, регулирующего право собственности, отношения общей собственности в одноквартирных жилых домах не претерпели значительных изменений.

Во многом подобная ситуация складывается и с жильем в многоквартирных домах. Вместе с тем отношения общей собственности в них более многообразны, поскольку предметом права собственности здесь выступают не только жилые помещения, но и иная недвижимость, находящаяся в жилищной сфере.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартиры, комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие места общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере - с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, то есть отношениями между собственниками квартир в одном жилом доме по поводу объектов общего пользования.

В статье 244 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность объединения имуществ, находящихся в собственности различных лиц. Применительно к имуществу, не относящемуся к жилью в многоквартирных домах, такое объединение происходит не по воле субъекта, а как бы автоматически. Точнее говоря, общая собственность на лестничные площадки, крышу, фундаменты и так далее возникает как следствие того, что физическое или юридическое лицо приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме.

Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права на конкретное жилое помещение, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов (лестницы, лифты и прочее), одновременно, с приобретением права собственности на жилое помещение, возникает право общей собственности на коридоры, крыши, подвалы и так далее. Приобретается такое право независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, то есть не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности, желал того или нет.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников жилого дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). В случае создания объединения собственников часть правомочий по отношению к доле в общей собственности каждого его члена делегируется объединению. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника - сам собственник недвижимости в жилищной сфере не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений и в силу ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому следует судьбе главной вещи - жилья. Право на выдел своей доли из общей собственности в многоквартирном доме каждому из собственников принадлежит лишь частично. Обусловлено это существом самого образования, именуемого кондоминиумом.

Новый для российского законодательства термин "кондоминиум" широко используется в экономике и праве различных государств и определяет, как правило, совместное владение и пользование каким-либо имуществом несколькими собственниками.

Если исходить из такого определения, то любые многоквартирные жилые дома, где имеются несколько собственников в широком смысле, можно назвать кондоминиумами (например, в муниципальном доме, где приватизировано хотя бы несколько квартир). О таких кондоминиумах говорится во Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года N 2275.

Согласно п. 1. ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" в кондоминиумах в коллективной либо общей совместной, либо общей долевой собственности его членов находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Временное положение более подробно перечисляет объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья. В п. 3 данного акта говорится, что общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, н