Вузькі місця в договорах оренди нерухомого майна: аналіз судової практики

Судова практика з питань оренди нерухомого майна свідчить, що найпоширенішими предметами спору є такі:

1) розірвання договору оренди;

2) спонукання щодо пролонгації (продовження) договору оренди;

3) визнання недійсним договору оренди;

4) виселення.

Розглянемо суть конфліктів та їх вирішення щодо кожного з цих предметів спорів.

Розірвання договору оренди

Сьогодні одним із найпоширеніших видів спорів щодо договорів оренди нерухомого майна є спори про розірвання договору оренди.

Якщо орендар на порушення умов договору не сплачував орендну плату, об'єкт оренди використовувався не за призначенням, без згоди орендодавця об'єкт оренди передано в користування іншим особам, проведено переобладнання приміщення без відповідних дозволів, капітальний ремонт не проводився (якщо цей обов'язок договором покладено на орендаря), то кожна з цих обставин, установлених судом, є окремою підставою для розірвання договору в судовому порядку з ініціативи орендодавця. Це випливає зі статті 783 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 p. N 435-IV (далі — ЦК України), і ця позиція підтримується Верховним Судом України в постанові від 10.05.2005 р. у справі N 17/238.

Відповідно, якщо орендодавець, наприклад, передав у користування приміщення, якість якого не відповідає умовам договору та призначенню цього приміщення, або не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту (за загальним правилом такий обов'язок покладено на орендодавця — стаття 776 ЦК України), кожна з таких обставин також буде окремою підставою для розірвання договору в судовому порядку з ініціативи орендаря відповідно до статті 784 ЦК України.

Проводячи аналіз чинного законодавства України, яке регулює питання розірвання договорів оренди, необхідно зазначити наявність у ньому загальних і спеціальних норм.

Загальними нормами є норми статті глави 53 ЦК України «Укладення, зміна і розірвання договору», зокрема, частини 1 статті 651 ЦК України, відповідно до якої розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто ЦК України визначає загальне правило: розірвання договору допускається за згодою сторін. Як виняток без взаємної згоди сторін договір може бути розірвано тільки в тому випадку, якщо це (розірвання без згоди сторін) передбачено договором або законом.

Слід зауважити, що законом такі випадки встановлено, і не один. Що стосується договору, то з урахуванням принципу свободи договору у ньому сторони також можуть на свій розсуд установити можливість односторонньої відмови.

Що стосується випадків, передбачених законом, зазначимо таке.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, якщо внаслідок завданої цим шкоди інша сторона значною мірою втрачає те, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Ще одна норма щодо одностороннього розірвання договору оренди міститься у статті 782 ЦК України: орендодавець має право відмовитися від договору оренди та вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. У цьому випадку орендодавцю для розірвання договору навіть не потрібно звертатися до суду.

Розглянемо суть судового рішення, в якому суд визнав невиконання відповідачем (орендарем) своїх договірних зобов'язань перед позивачем (орендодавцем) істотним порушенням у розумінні статті 651 ЦК України. Орендар не виконав свого обов'язку за договором щодо сплати орендної плати в розмірі 25000,00 грн. за 11 календарних місяців, яку за договором необхідно було здійснити не пізніше трьох календарних днів з моменту підписання договору. При цьому фактичні дії орендаря свідчили, що він узагалі не має наміру сплачувати орендну плату (висував неприйнятні умови її внесення). Таке порушення визнано судом достатньою підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна. Постановою Вищого господарського суду України від 26.01.2006 р. у справі N 25/156-05-5033 це рішення залишено без змін.

Отже, щодо сплати орендної плати не тільки її невнесення протягом трьох місяців поспіль є підставою для розірвання договору оренди.

Однак у кожному конкретному випадку суд самостійно встановлює, чи є порушення договору істотним у розумінні статті 651 ЦК України. При цьому, якщо позивач не доведе в установленому порядку факту невиконання відповідачем своїх зобов'язань за договором, і це буде встановлено судом, то підстав для розірвання договору оренди не буде. Так, наприклад, судом було встановлено, що погіршення стану приміщення не було пов'язане з діями орендаря, а мало місце з об'єктивних причин — унаслідок злив. У зв'язку з цим суд відмовив у позовній заяві про розірвання договору оренди (постанова Вищого господарського суду України від 10.01.2007 р. у справі N 18/234-06).

Також слід ураховувати те, що до норми спеціального закону, безпосередньо регулюючого питання розірвання договорів державного та комунального майна — Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. N 2269-ХІІ — закладено ширший, хоча й не конкретизований обсяг підстав, які може бути використано для розірвання таких договорів. Такими підставами є, з одного боку, невиконання договірних зобов'язань, які містяться в договорі та установлені з урах