Заключение предварительного договора при продаже предприятия как имущественного комплекса

Статьей 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК; Кодекс) и ст. 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" предприятие как имущественный комплекс отнесено к объектам недвижимого имущества. Согласно же с т. 131 ГК недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации. При этом организации по государственной регистрации недвижимости обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

К сожалению, нормативные акты, регламентирующие процедуру госрегистрации предприятия как имущественного комплекса, прав на него и сделок с ним, были приняты только в августе 2004 г. Соответственно, такой специфический вид правоотношений, как установление права собственности и совершение сделок в отношении предприятия как имущественного комплекса, находится в процессе становления. Естественным следствием этого являются проблемы, вызванные недостаточно наработанной юридической практикой, один из вариантов решения которых и рассматривается в настоящей статье.

Приведем весьма характерный для сегодняшнего дня пример.

Собственник унитарного предприятия решил его продать. Покупатель нашелся достаточно быстро, о цене договорились, осталось только оформить сделку в соответствии с законодательством. Вот здесь, как правило, и выясняется, что существуют определенные проблемы, препятствующие немедленному совершению сделки.

В силу новизны законодательства, регулирующего регистрацию недвижимости, в большинстве случаев предприятие, являющееся объектом сделки, не зарегистрировано как имущественный комплекс. Более того, исходя из содержания упомянутого законодательства и, в частности, Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2004 № 650 (далее - Положение о совершении регистрационных действий), и Инструкции об определении перечня документов, представляемых для государственной регистрации в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 19.07.2004 № 34-1, если предприятие не зарегистрировано - оно вообще еще не создано как объект сделки.

Предварительный договор - свидетельство серьезности намерений сторон

По различным объективным и субъективным причинам вся цепочка юридических действий от создания предприятия как имущественного комплекса до вступления в силу договора продажи предприятия занимает никак не менее 2-3 месяцев. Встречаются сделки, оформление которых растягивается и на больший срок. В то же время стороны сделки хотят приобрести некоторую уверенность в том, что достигнутые договоренности будут сохранены на протяжении столь длительного периода. Вот здесь-то и уместно вспомнить о новации, предусмотренной ст. 399 ГК 1998 г., а именно - о возможности заключить предварительный договор.

Хотя институт предварительного договора знаком большинству юристов еще из курса римского права, в современной юридической практике он применяется довольно редко. На то есть и объективные причины: гражданскому праву СССР понятие предварительного договора до 1991 г. было неизвестно - оно было введено в указанном году ст. 60 Основ гражданского законодательства Союза ССР. Но ни эта статья, ни гражданские кодексы союзных республик не детализировали порядок заключения предварительного договора, а также требования к его содержанию.

Статья 399 ГК Республики Беларусь 1998 г. устранила эти пробелы. Однако субъекты хозяйствования по-прежнему продолжают в большинстве случаев заключать более привычные для них, но не влекущие никаких юридических последствий "соглашения о намерениях".

Предварительный договор не относится к какому-либо из известных видов договоров - это самостоятельный институт, позволяющий четко и адекватно определить сторонам круг прав и обязанностей, связанных с конкретной сделкой, которую они намерены совершить в будущем. Предварительный договор не может существовать абстрактно, безотносительно к положениям, регулирующим порядок заключения такой конкретной сделки.

Как представляется, возможность заключения предварительного договора имеет важное значение при сделках с объектами недвижимости. И описанная выше ситуация, когда само предприятие уже существует, работает, но в силу закона не может быть объектом сделки до выполнения определенных действий и формальностей, - тому подтверждение.

Автору настоящей статьи приходилось сталкиваться с мнением некоторых юристов о том, что при отсутствии регистрационного свидетельства о праве собственности на предприятие как имущественный комплекс заключение предварительного договора невозможно. Именно несогласие с подобным мнением и вызвало желание высказаться по этой теме. Ниже мы еще вернемся к нему и постараемся доказать его ошибочность.

Как установлено п. 1 ст. 399 ГК, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данное положение позволяет заключить, что содержание предварительног