Создание в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Главными причинами такого положения, на наш взгляд, следует считать:

Тем не менее и руководство государства, и сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования нет.

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Создание условий для формирования полноценной системы долгосрочного ипотечного кредитования строительства жилья была призвана решить Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2001 № 1173 (далее - Концепция).

Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь в Концепции применительно к жилищной ипотеке определены как: использование зарубежного опыта; доступность ипотечных кредитов; наличие в системе механизма саморазвития; установление государством правил, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников ипотечного процесса.

Однако, по нашему мнению, такая позиция разработчиков Концепции привела к повторению ситуации, возникшей в свое время в Российской Федерации. Наличие нормативной правовой базы, ряда элементов и субъектов ипотечного рынка не обеспечило создания в этой стране успешно действующей системы долгосрочного кредитования.

Как представляется, основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам гарантирует возможность обязательного возврата своих денежных средств.

Построение в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что определенные правовые условия для развития кредитования, основанного на залоге недвижимости, в нашей республике созданы. В настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь "Обеспечение исполнения обязательств", Законы Республики Беларусь "О залоге", "Об ипотеке", другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой, и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного