Преобретение и прекращение права собственности

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, которые называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним).

К числу первоначальных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Имеется в виду создание такой вещи для себя (п. 1 ст. 218 ГК), ибо, если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится правопорождающим фактом.

Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует.

Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимости, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению. Если же объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов.

Закон о регистрации прав на недвижимость <*> (п. 2 ст. 25) называет объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1).

--------------------------------

<*> ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. 28 июля. N 30. Ст. 3594.

Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства. При этом их основная ценность для приобретателей, как правило, состоит в возможности приобретения и застройки земельного участка, на котором они находятся.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие бесхозяйных вещей является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст. 225 ГК).

Ранее бесхозяйное имущество поступало в собственность государства, но после вступления в силу 1 июля 1990 года правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на них появляется у фактических владельцев в силу указанных в законе обстоятельств, то есть первоначальным способом.

Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципа