Проблемы, связанные со статусом субъектов строительной деятельности и их заменой в договорных отношениях

В связи с постоянными изменениями и развитием отношений в сфере строительства перечень субъектов строительной деятельности нельзя назвать исчерпывающим. Однако действующее законодательство детально не описывает перечень субъектов строительной сферы, их иерархию, а также не всегда дает им определение.

Путем анализа законодательства можно выделить, как минимум, 7 групп субъектов строительной сферы и охарактеризовать их статус.

Застройщик и Заказчик

Несмотря на большую практическую необходимость, четкого определения понятия основного субъекта строительной деятельности – застройщика и его отличия от заказчика до настоящего времени законом не установлено.

На территории Украины по-прежнему применяется Положение заказчика-застройщика и технического надзора в строительстве, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 г. В соответствии с данным положением под функциями заказчика понимается получение всех разрешительных документов в процессе строительства, утверждение проекта, технический надзор и обеспечение ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Впервые на уровне закона элементы статуса застройщика были упомянуты в Законе Украины от 19.06.2003 г. № 978 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Согласно ст. 4 данного Закона застройщиком могло стать лицо, в установленном законодательством порядке получившее право на использование земельного участка для сооружения объектов строительства и заключившее соглашение с управляющим.

Лишь в Правилах застройки г. Киева, утвержденных решением Киевского городского совета от 27.01.2005 г. № 11/2587, понятия застройщика и заказчика были разделены. При этом определено, что застройщиком является лицо, получившее право на застройку территории, строительство объекта и выполнение функций заказчика. Заказчиками являются юридические или физические лица, которые самостоятельно или по поручению инвестора (собственника объекта недвижимости) размещают заказы и заключают договора на выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ по сооружению зданий и сооружений, прокладке инженерных сетей, сдают объект (сооружение) в эксплуатацию и выполняют прочие функции в соответствии с законодательством. Перечень функций заказчика детально прописан в вышеуказанном Положении заказчика-застройщика и технического надзора в строительстве, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 г.

Также определение понятия «заказчик» можно вывести на основании ст. 875 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), в соответствии с которым заказчик – это сторона договора подряда на капитальное строительство, которая обязуется предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), обеспечить его утвержденной проектно-сметной документацией, принять законченный объект и оплатить произведенные работы.

Таким образом, лицо приобретает статус застройщика как субъекта строительной деятельности с момента получения разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 24 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699-III «О планировании и застройке территории» (далее – Закон о планировании и застройке территории) право на застройку территории удостоверяется разрешением, выдаваемым местным советом, Киевской или Севастопольской городскими государственными администрациями сроком на два года.

Фактически это разрешение может выдаваться в двух формах:

– решение об отводе земельного участка под застройку (автоматически является разрешением на строительство конкретного объекта);

– решение исполкома совета о выдаче разрешения на проектно-изыскательские работы и строительство объекта – в случае, если заинтересованное лицо имеет правоустанавливающие документы на земельный участок либо согласие собственника земельного участка на его застройку, а если участок находится в пользовании – то согласие землепользователя и собственника земельного участка.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 24 Закона о планировании и застройке территории разрешение на строительство не является основанием для начала строительных работ, так как для этого нужно предварительно получить разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции.

Таким образом, статус застройщика шире по содержанию, чем статус заказчика строительства. Фактически застройщик может объединять в себе как функции заказчика, так и функции генерального подрядчика и инвестора. На практике чаще всего сочетание этих функций в одних руках является невозможным или нерациональным, в связи с чем их часть передается на договорной основе третьим лицам, которые специализируются на тех или иных услугах в сфере строительной деятельности.

При этом если застройщик приобретает свой статус в административном порядке (на основании разрешения на строительство как акта органа власти или местного самоуправления), то заказчик строительства как самостоятельный субъект наряду с застройщиком появляется только на основании договорного делегирования застройщиком функций заказчика или их части иному лицу. Данный договор по своему характеру является смешанным и несет в себе одновременно признаки договора поручения, договора на оказание услуг, а также иногда и доверительного управления имуществом. В таком договоре следует четко указывать конкретный перечень функций заказчика, которые передаются застройщиком иному лицу, а также порядок оплаты услуг этого лица.