Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

В общих положениях об аренде главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) имеются две статьи, посвященные досрочному расторжению договора аренды: ст. 590 ГК содержит основания и условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя; ст. 591 ГК предусматривает решение аналогичных вопросов в случаях, если требование заявлено арендатором. В отличие от общих норм, содержащихся в ст. 420 и 421 ГК, определяющих основания изменения и расторжения договора, в ст. 590 и 591 ГК указаны конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Применительно к арендным отношениям приведенные в этих статьях основания расшифровывают содержание понятия "существенное нарушение договора".

По требованию арендодателя согласно ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Понятие существенного нарушения, как уже было отмечено, приведено в ст. 420 ГК, в силу п. 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Одна из главных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Назначение имущества должно быть определено в договоре, а если этого нет, имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа. Под пользованием арендованным имуществом с нарушением назначения имущества следует понимать такое изменение назначения, которое влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 420 ГК. Под существенным ухудшением арендованного имущества как основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя следует понимать такое изменение его качества, которое свидетельствует о существенном нарушении условий договора, касающихся пользования имуществом. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы возвратить его арендодателю с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. Арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества и не совершать действий, влекущих ухудшение его состояния.

Требование досрочного расторжения договора аренды по такому основанию, как невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, является одним из возможных вариантов поведения арендодателя. Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" (далее - постановление № 20) при рассмотрении спора о досрочном расторжении договора аренды по правилам п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК необходимо иметь в виду, что досрочное расторжение договора по указанному основанию возможно как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части.

Наконец, если законодательством или договором аренды предусмотрено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 587 ГК), то неисполнение указанной обязанности является возможным основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. О просрочке арендатора в проведении капитального ремонта можно говорить, если такой ремонт не проведен в срок, установленный договором аренды, а если срок не определен договором аренды или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Безусловно, приведенные выше основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не являются исчерпывающими, поскольку стороны в договоре аренды могут установить и другие основания исходя из п. 2 ст. 420 ГК. Вместе с тем следует отметить, что указанный в ст. 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон (п. 9 постановления № 20). Следовательно, стороны в соответствии с ч. 2 ст. 590 вправе лишь установить дополнительные основания по отношению к уже предусмотренным законом.

Реализация арендодателем своего права требовать досрочного расторжения договора аренды при наличии приведенного в ст. 590 ГК или в договоре основания для такого расторжения возможна только при соблюдении установленной законом досудебной процедуры - направлении арендатору письменного