Унификация наймодателя в типовом договоре найма жилого помещения государственного жилищного фонда

Базовое определение договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда относится к числу так называемых гражданско-правовых договоров. Как отдельный вид гражданско-правового договора он подчиняется общим и специальным нормам законодательства. Однако в отличие от ряда других гражданско-правовых договоров данный вид договора обладает особым правовым статусом, определяющим его специфику, обязательность для субъектов - участников договорных отношений. Подчеркнутая особенность данного вида договора обусловлена его исключительной важностью, которая связана с отмеченными выше конституционными гарантиями в области жилищных прав. Потому правила об указанном виде договора, в том числе его обязательности, в полном объеме установлены как общими, так и специальными нормами законодательных актов.

Поскольку сфера отношений, регулируемых гражданским законодательством, в силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) охватывает договорные и иные обязательства, постольку исходное определение гражданско-правового договора содержится в его общей формулировке в ГК. Эта формулировка дана частью 1-й ст. 390 ГК, согласно которой гражданско-правовым договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Непосредственно видно, что в данном базовом определении гражданско-правового договора содержится возможность альтернативы в части выбора количества субъектов соглашения. Вопрос о том допустима ли такая альтернатива применительно к случаю договорных обязательств по найму жилого помещения ГК отсылочно решает главой 35, где в ст. 642 указано, что отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК).

Иерархия законодательных актов, а также других актов законодаткльства установлена ст. 10 Закона Республики Беларусь „О нормативных правовых актах Республики Беларусь" (далее - Закон о НПА). Согласно действующей законодательной иерархии Конституция Республики Беларусь обладает высшей юридической силой (ч. 1 ст. 10 Закона о НПА). Для удобства такую юридическую весомость законодательного акта будем также эквивалентно называть юридической силой 1-й ступени. Гражданский кодекс Республики Беларусь имеет большую юридическую силу по отношению к другим кодексам и Законам, содержащим нормы гражданского права (ч. 7 ст. 10 ГК). В свою очередь кодексы имеют большую юридическую силу по отношению к другим Законам (ч. 6 ст. 10 Закона о НПА) и их можно характеризовать как законодательные акты юридической силы 3-й ступени. Таким образом, ГК, как законодательным актом юридической силы 2-й ступени, уполномочено дать определение договора найма жилого помещения Жилищному кодексу Республики Беларусь - т.е. законодательному акту юридической силы 3-й ступени, а не последующих. Это значит, что определение договора найма жилого помещения, в том числе, государственного жилищного фонда, которое дано ЖК, имеет большую юридическую силу по отношению к любым другим определениям договора найма жилого помещения, в том числе государственного жилищного фонда, которые содержатся в иных актах законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 27 ЖК договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Как видно, ЖК альтернатива выбора количества субъектов - участников данного вида соглашения исключена. Договор найма жилого помещения является не многосторонним, а соглашением сугубо двухсторонним.

Если заключение договора найма жилого помещения состоялось, то одна сторона такого договора получает наименование „наймодатель", а другая сторона этого же договора - наименование „наниматель". Важность этих наименований трудно переоценить в последующем. С момента заключения договора они наполняются соответственно приобретенным сторонами правовым статусом в области жилищных правоотношений в целом, превращаются в индикатора-априори реализации конституционных гарантий в области жилищных прав.

Форма договора найма жилого помещения

Согласно гражданскому законодательству факты могут удостоверяться письменно и устно. Ввиду же подчеркнутой значимости заключения договора найма жилого помещения и приобретения соответствующего правового статуса его сторонами, жилищным кодексом вопрос отмеченного выбора также решен однозначно. Частью 2-й ст. 27 ЖК установлено, что форма договора найма жилого помещения - письменная.

Письменная форма договора обеспечивает необходимый уровень доказательности факта приобретения правового статуса в области жилищных отношений сторонами соглашения. Если письменная форма договора найма жилого помещения не соблюдена, то последствия определяются нормами гражданского законодательства, в том числе с учетом сроков давности. Если письменная форма договора найма жилого помещения соблюдена, то для отдельных видов договора найма жилого помещения она не может быть произвольной в смысле ее содержания.

Отметим также, что законодателем в отношении договора найма жилого помещения не установлено требование о его нотариальной форме или форме, требующей государственной регистрации. В ч. 2 ст. 27 ЖК отсутствует и указание на простую письменную форму договора найма жилого помещения. Это дает основание полагать, что конкретизация вида письменной формы до