Понятие, виды и условия действительности сделок с землей в Республике Беларусь

ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И УСЛОВИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

С проведением земельной реформы тесно связан вопрос о функционировании рынка земли и законодательства в области осуществления сделок с нею. Земельные участки оказались вовлеченными в гражданский оборот, однако установлены некоторые ограничения на распоряжение землей. Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта и публичным характером регулирования земельных отношений. Правовой формой такого оборота являются сделки.

В Республике Беларусь в отношении земельных участков разрешаются: купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда, наследование. Земельные участки, кроме того, могут быть объектами рентных отношений.

К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства относительно понятия, формы, видов и общих условий действительности сделок. Вместе с тем сделки с землей имеют и ряд особенностей, обусловленных спецификой, как самого природного объекта - земельного участка, так и наличием особых требований к сделкам с недвижимостью. Особое значение земли как объекта недвижимости обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с земельными участками. Они состоят в следующем.

1. Сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Сделки купли-продажи, мены земельных участков совершаются в письменной форме путем составления договора купли-продажи, мены земельного участка или договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор подле жит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, а переход права собственности на земельный участок - государственной регистрации.

Договоры об отчуждении земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, подлежат нотариальному удостоверению также по месту нахождения земельного участка.

Государственная регистрация таких сделок является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

2. Сторона, приобретающая земельный участок или права по его использованию, не может изменить целей его использования, определенных основным целевым назначением в соответствии с земельным законодательством. В процессе сделки также нельзя изменять целевое назначение земельного участка - предмета сделки. Об этом делается специальная запись в договоре. Так, например, при составлении договора купли-продажи земельного участка указывается, что продавцу разъяснено содержание ст. 93 Кодекса о земле. Стороны в договоре не вправе по своему усмотрению изменить как целевое назначение земельного участка, так и условия его дальнейшего использования.

3.Предметом договора выступает земельный участок. В отдельных случаях таким предметом может выступать часть земельного участка. Причем, при совершении сделки с частью делимого земельного участка, эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле). Как и в отношении другой недвижимости, договор по поводу земли должен содержать данные, позволяющие определенно установить его предмет, т.е. земельный участок, подлежащий передаче покупателю, арендатору или другому участнику сделки.

4.Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей может быть земельный участок только определенных, установленных заранее размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений (домов, квартир), может сдавать их по договору найма, использовать для лично го проживания членов своей семьи. Что же касается земельных участков, на которых расположена недвижимость в жилищной сфере, то их размеры не могут превышать установленных законодательством норм. Более того, в собственности гражданина может быть только участок определенных размеров и для целей, названных законодательством.

5.Для договоров с земельными участками особое значение имеет объем прав на земельный участок, переходящих от одного субъекта к другому. Здесь следует знать следующее правило: к новому субъекту прав на землю переходит такая совокупность правомочий, которыми обладал прежний пользователь земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок.

6.Согласно правилам, установленным ст. 93 Кодекса о земле, жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться гражданами-собственниками земли только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, при соблюдении условий, предусмотренных ст. 17 Кодекса, кроме случаев продажи строений на снос.

Если земельный участок принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, необходимо соблюдать требования ст. 253 ГК при отчуждении одним из совладельцев доли в земельном участке.

7. При совершении сделок с землей важно учитывать, наряду с другими, природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды. Поэтому при осуществлении сдел