Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном

Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Україні та за кордоном

Світові реєстраційні системи речових прав на нерухоме майно залежно від предмета реєстрації можна розділити на дві великі групи: титульні (title registration)та актові (deeds registration). У титульних реєстраційних системах предметом реєстрації є речові права — законне право власності на нерухомість, що має документальну юридичну основу. У системах, які базуються на реєстрації документів (актів), до реєстру вноситься запис про передачу (договір передачі) прав на нерухомість як будь-якої приватної угоди (наприклад, нотаріусом).

В актовій системі реєстрації реєстраційні установи є частинами системи органів юстиції (судів). Цим системам притаманні державні гарантії (система Торренса, юридичний кадастр, поземельна книга тощо).

Г. Черемшинський зазначає, що така система характерна для аграрних країн, і вважає, що певною мірою аналог такої системи в дуже скороченому і несистематизованому вигляді діє в Україні у питаннях, пов’язаних з квартирами і будівлями [19]. У системах, де основою є реєстрація прав або титулів (title registration), реєструється факт самої угоди, оформлений відповідним чином, права і обмеження, які становили предмет угоди. Реєстраційні системи такого типу Д. В. Виноградов умовно називає «передавально-отримувальні» [3, с. 88].

Крім цього, істотне значення також мають такі два фактори, як обов’язковість реєстрації і її правове значення.

Однак ситуація, яка склалась нині в Україні у галузі реєстраційної діяльності речових прав на нерухомість, дає підстави стверджувати про існування двох автономних систем: актової для земельних ділянок і титульної для неземельних об’єктів нерухомості.

Важливим фактором у системі реєстрації речового права є роль держави та роль інституцій, яким кореспондовано обов’язок або делеговано право здійснювати таку реєстрацію від імені держави. Адже світова практика у цьому питанні є різноманітною. Швейцарський дослідник права М. Мерлотті зазначає, що у всьому світі визнано і вважається природним, що служба земельної книги, тобто реєстрація, поставлена під контроль судів, адміністрацій чи міністерств юстиції [15, с. 98].

Здійснивши короткий огляд систем реєстрації речових прав на нерухомість, які існують у світі, зазначимо наступне.

Реєстраційні системи речових прав прийняті у багатьох країнах як континентального, так і прецедентного права: в Німеччині, Австрії, Швейцарії, Естонії, Російській Федерації, Великобританії тощо. Реєстрація здійснюється шляхом внесення запису в реєстровий документ, яким здебільшого є поземельна книга. Відмінною ознакою цієї системи є те, що внесення запису в поземельну книгу є наслідком виникнення права. Головний принцип цієї реєстрації полягає в наступному: без реєстрації немає права.

Таким самим чином побудована система реєстрації в Російській Федерації, істотним доповненням якої є необхідність реєстрації не тільки виникнення, припинення, обтяження чи обмеження речових прав, але й деяких видів правочинів стосовно об’єктів нерухомості [8, с. 298].

За реєстраційним законодавством Республіки Білорусь спеціально уповноваженим органом управління в галузі державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього і операцій з ним є Комітет із земельних ресурсів, геодезії і картографії при Раді Міністрів Республіки Білорусь, а Науково-виробниче державне республіканське унітарне підприємство «Національне кадастрове агентство» даного Комітету є республіканською організацією з ведення державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та правочинів з ним [11].

Реєстраційні системи земельних об’єктів, які називалися земельним кадастром в колишньому СРСР, Г. Ларсон визначає як «економічно або екологічно орієнтовані земельні інформаційні системи, основу яких становить не інформація про ділянки, податки і власників, а дані про довкілля і сільськогосподарські ресурси [20, с. 11].

У країнах з так званою «наполеонівською» адміністративною системою розвиток реєстраційних відносин розпочався у XIX ст. зі створенням кадастру. Наприклад, у Франції кадастр було створено у 1807 р., а в Італії — у 1886 р. Предметом реєстрації у таких країнах є не речові права, як це має місце в Україні, а правовстановлювальні документи. За загальним правилом реєстрація правовстановлювального документа не є обов’язковою. Із цього правила існують винятки: наприклад, у Франції обов’язковою є реєстрація договору оренди земельної ділянки чи іншого об’єкта на строк більш як 12 років. Угода про предмет правочину і його ціна за французьким законом є достатніми для переходу права власності. Виникнення права власності не залежить від внесення запису в реєстр. Система традиції визначає достатнім для переходу права власності відповідно нотаріально засвідченого правочину чи іншого законного заволодіння. Згідно з цими правилами право власності виникає незалежно від внесення записів у реєстр.

У реєстрі нерухомості, котрий є окремим органом, хоча й тісно пов’язаним з кадастровим реєстром, зазначені:

— реальні права власника стосовно нерухомості;

— юридичні акти (купівля — продаж, рішення про трансакції, цензи, право на надра, сервітути);

— інтереси третіх осіб;

— обмеження прав власності;

— іпотека, кредити.

Реєстр нерухомості базується на базі комп’ютерних технологій, котрі дозволяють легко