Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом

Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом :

Косарев, И. Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым
имуществом :Сервитуты /И. Э. Косарев. //Правоведение. -1996. - № 3. - C. 99 - 109

ВЕЩНОЕ ПРАВО - ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС – ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА - ИМУЩЕСТВО - НЕДВИЖИМОСТЬ - ПРАВОВОЙ СТАТУС - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ - СЕРВИТУТНОЕ ПРАВО

Практически все научные исследования в рамках темы вещных прав на недвижимое имущество сводятся к анализу проблем права собственности. Существование иных вещных прав как самостоятельной категории, например, сервитутного права, долгое время отвергалось многими отечественными цивилистами и не получало легального признания. Эти обстоятельства являются основными причинами того, что ограниченные вещные права остаются малоизученными и на сегодняшний день нет их общепризнанной классификации.

Е. А. Суханов предложил классифицировать их по принципу целевого назначения: вещные права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника, права сервитутного типа (ограниченное пользование имуществом как для потребительских, так и для хозяйственных целей) и вещные права по использованию земельных участков.1 Логичнее, однако, классифицировать вещные права в зависимости от полноты их содержания: самое полное – право собственности, предоставляющее управомоченному максимально дозволенное господство над вещью, и далее – по убывающей. Изложение вопроса вещных прав на недвижимое имущество правильнее начать с самого небольшого по объему права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом – сервитута.

Основным поводом для обращения к этому правовому институту является его относительная новизна и почти полная неизученность, связанная с идеологическим забвением сервитута так же, как и права частной собственности на землю, в советском гражданском праве. Новый Гражданский кодекс РФ, следуя тенденции вовлечения земли в имущественный оборот, предусмотрел существование сервитута. Учитывая то, что глава 17 ГК РФ вступит в силу со дня введения в действие Земельного кодекса РФ, необходима теоретическая проработка законодательного материала, касающаяся юридической природы, содержания, оснований возникновения и прекращения права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

1. Сервитут как вещное право

Статья 216 ГК РФ относит к вещным правам, наряду с правом собственности, следующие права лиц, не являющихся собственниками: права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты и права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом. В отношении употребленной законодателем оговорки «в частности» применительно к перечню вещных прав, предусмотренному названной статьей, постепенно разгорается дискуссия. Традиционно одним из основных отличий вещных прав от обязательственных являлось соблюдение в среде первых принципа замкнутого числа (numerus clausus). Круг вещных прав признавался ограниченным, из чего делался вывод о том, что существование вещных прав не зависит от воли субъектов правоотношений и они сами, в отличие от участников обязательственного правоотношения, не вправе, руководствуясь принципом свободы договора, конструировать такие вещные права, которые не предусмотрены законом. Из буквального прочтения ст. 216 ГК РФ следует, что сегодня законодатель отказался от принципа, освященного веками. Этот отказ, подрывая жесткость разграничения вещных и обязательственных прав, с одной стороны, дает основание сделать вывод о том, что право пользования членами семьи собственника жилым помещением, принадлежащим последнему (ст. 292 ГК РФ), в силу своего характера, является вещным, а с другой – позволяет предположить, что возникновение вещного права возможно, и только из договора.

Так, В.А. Мусин и В.Ф. Попондопуло допускают возможность заключения договора дарения жилого помещения с условием пожизненного содержания отчуждателя. В силу подобного договора отчуждатель жилого дома сохраняет право проживания в доме, ранее принадлежавшее ему как элемент вещного права собственности, а теперь преобразованное в ограниченное право пользования чужой вещью в рамках обязательственного правоотношения, возникшего из данного договора. Приобретатель дома получает его в собственность с обременением в пользу отчуждателя. Это обременение касается самой приобретаемой вещи и не связано с возложением на приобретателя каких-либо дополнительных обязанностей, рассматриваемых как встречное предоставление, в обмен на которое приобретатель получает дом в собственность.2 Отметим, что занятая позиция имеет определенную нелогичность – ведь если речь идет о том, что в данном случае обременение касается самой вещи и не является обязанностью приобретателя, то право пожизненного проживания отчуждателя возникает не в рамках обязательственного, а в рамках вещного правоотношения, которое не предусмотрено законом.

Интересный вывод о том, почему, несмотря на отсутствие прямых указаний в ст. 216 ГК, перечень вещных прав является исчерпывающим, а права членов семьи собственника жилого помещения и право залогодержателя на заложенное имущество обладают вещной природой, делает Е.А. Суханов. По его мнению, названные права в соответствии с принципом numerus clausus прямо предусмотрены законом, а именно – соответствующими статьями ГК РФ.3 Хотя подобное заключение и представляется наибол